L'augmentation du loyer d'habitation en cours de bail correspond à la révision annuelle prévue par l'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle est indexée sur l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE, et n'est possible que si le bail contient une clause de révision.
Ce guide informatif explique comment l'IRL encadre l'augmentation, comment le loyer révisé se calcule, et les principales limites — notamment le délai d'un an pour faire jouer la révision et le gel des loyers des logements les moins performants au diagnostic de performance énergétique (DPE).
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Le cadre légal : Art. 17-1 de la loi du 6 juillet 1989
L'article 17-1 de la loi n°89-462 prévoit que, lorsqu'une clause de révision figure au bail, le loyer peut être révisé une fois par an. L'augmentation est strictement plafonnée à la variation de l'IRL : le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de cette variation en cours de bail.
La révision n'est pas rétroactive. Depuis la loi ALUR de 2014, le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour en manifester la volonté ; passé ce délai, l'augmentation est perdue pour l'année écoulée et ne peut être réclamée rétroactivement.
L'indice de référence des loyers (IRL)
L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE. Il sert de base au calcul de la révision annuelle du loyer d'habitation. Le bail indique en principe le trimestre de référence de l'IRL retenu pour la révision.
La formule est : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence le plus récent / IRL du même trimestre de l'année précédente). La variation appliquée correspond donc à l'évolution annuelle de l'IRL.
Les limites : DPE F ou G et encadrement des loyers
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE (qualifiés de passoires thermiques) ne peuvent pas faire l'objet d'une augmentation de loyer, y compris au titre de la révision annuelle par l'IRL.
Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (notamment Paris et plusieurs agglomérations), des plafonds spécifiques peuvent s'appliquer en complément de la révision IRL. La vérification des règles locales reste nécessaire.
Questions Fréquentes
Le bailleur peut-il augmenter le loyer sans clause de révision ?
À titre informatif : non. En l'absence de clause de révision dans le bail, aucune augmentation fondée sur l'IRL n'est possible en cours de bail. Les parties peuvent toutefois convenir d'autres modalités dans le respect de la loi.
Le bailleur a oublié de réviser le loyer : peut-il rattraper les années passées ?
Non. La révision n'est pas rétroactive. Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision pour la manifester ; au-delà, l'augmentation est perdue pour l'année écoulée.
Mon logement est classé F ou G au DPE : le loyer peut-il augmenter ?
À titre informatif : non. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent pas faire l'objet d'une augmentation de loyer, même avec une clause de révision IRL.
Où trouver l'indice IRL officiel ?
L'IRL est publié gratuitement chaque trimestre par l'INSEE, avec son historique. Le trimestre de référence utilisé pour la révision figure en principe dans le bail.